Bikin Kos Berjamaah, Ini untungnya...

Bikin Kos Berjamaah, Ini untungnya...
JAKARTA - Properti makin hari makin mahal. Apalagi lokasi-lokasi premium memiliki tingkat kenaikan harga yang sangat signifikan.
 

Tingkat kebutuhan akan tempat tinggal juga makin tinggi. Bagi yang belum mampu membeli rumah sendiri, tinggal di tempat kost adalah pilihan. Nah, mau tau gak caranya punya kost dengan modal sedikit?

Yup! Berjamaah! Properti yang makin hari makin mahal bisa disiasati dengan metode berjamaah. Lihatlah bagaimana cara penjualan kondotel yang marak di beberapa kota di Indonesia. Satu hotel dimiliki oleh banyak orang. Hotel yang terbagi beberapa unit kamar, masing-masing dimiliki oleh satu orang. Mengapa tidak diaplikasikan dalam rumah kost?

Sebagai ilustrasi, misal 10 orang berkongsi alias berjamaah patungan modal untuk membangun rumah kost 10 kamar di atas tanah 200 m2 dengan harga Rp2 juta per m2. Total bangunan untuk 10 kamar, asumsikan satu kamar 12 m2. Maka total bangunan pokok adalah 120 m2. Ditambah dapur, ruang tamu, ruang service masing-masing 12 m2 maka total 36 m2. Dijumlah dengan bangunan pokok 156 m2. Diperkirakan dua lantai. Rencana biaya bangunan termasuk furnitur Rp3 juta per m2 bangunan. Mari kita hitung berapa investasinya.

Investasi lahan 200 m2 x Rp2 juta = Rp400 juta

RAB 156m2 x Rp3 juta = Rp420 juta (pembulatan)

Perencanaan, Perijinan, Pajak dan Operasional 20 persen = Rp160 juta (pembulatan)

Jika ditotal maka investasi awal Rp980 juta (dibulatkan menjadi Rp1 miliar)

Penghasilan per kamar adalah Rp1 juta. Maka pendapatan per bulan adalah Rp10 juta rupiah atau Rp120 juta rupiah per tahun. Dikurangi biaya operasional misalkan saja 50 persen dari total income. Maka per tahun biaya operasionalnya adalah Rp60 juta rupiah.

Penghasilan bersih = Rp60 juta

Investasi = Rp1 miliar

ROI per annual for cash flow = 6 persen

ROI per annual for fix asset = 15 persen

Total ROI = 21 persen

Rumah kost menghasilkan cash flow sekaligus bisa menghasikan capital flow. Maka perhitungan Return On Investment mencapai 21 persen (Dari cash flow 6 persen dan dari kenaikan properti 15 persen). Jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kondotel yang biasa menawarkan 10 persen per annual tanpa diijinkan menikmati kenaikan harga asset.

Perhitungan ini hanya ilustrasi saja dan angkanya sangat minimalis. Apalagi di tahun pertama, baru memperhitungkan cash flow harga tahun pertama. Tahun kedua, ketiga dan seterusnya, harga sewa juga akan naik. Tentu akan meningkatkan ROI for cash flow secara signifikan pula.

Nah, mensiasati modal Rp1 miliar agar ringan, maka 10 orang berjamaah Rp100 juta per orang. Mengikatkan diri dalam suatu perjanjian bersama-sama. Bila perlu dibuatkan badan usaha dan kepemilikan aset properti menjadi milik badan usaha. Mau?

 
Artikel ini pertama kali diterbitkan oleh : Yuk Bisnis Properti

(rhs)